Logement non conforme : que faire ?

Logement non conforme : que faire ?

Marion Ravut

Vous pensez vivre dans un logement insalubre ? Vous souhaitez réclamer des travaux à votre propriétaire, votre agence immobilière ou votre syndic et vous souhaitez savoir quelle est la procédure à suivre en cas de logement non conforme ? 

On vous éclaire sur la définition juridique d'un logement insalubre et sur les droits du locataire vivant dans un tel logement mis en location ! 

Logement insalubre : quelle définition ? 

Un logement insalubre est un lieu d'habitation qui représente un danger ou un risque :

  • Soit pour la santé de ses occupants (par exemple, absence de lumière naturelle dans les pièces à vivre, chauffage défectueux, présence de moisissure, présence de nuisibles…) ; 
  • Soit pour la sécurité physique du locataire (par exemple, installations électriques non conformes, chauffage à gaz ayant des fuites…).

Sont considérés par nature comme étant insalubres et impropres à l'habitation les locaux suivants, qui ne peuvent donc pas être loués à usage d'habitation : 

  • Les caves ;
  • Les sous-sols ;
  • Les combles ;
  • Les pièces avec une faible hauteur sous plafond ;
  • Les pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur ou sans éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë ;
  • Les locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

Un logement mis en location par un propriétaire doit être décent (article 1719 du Code civil) c'est-à-dire en bon état de fonctionnement lorsqu'il est louéIl doit ainsi prévoir les éléments de confort habituels, répondre à des critères de surface minimale, de performance énergétique et ne pas être infesté d’espèces nuisibles et de parasitesSi le logement est insalubre du fait du propriétaire, le locataire peut alors engager des démarches à son encontre.

De plus, l'article 1720 du Code civil prévoit que les réparations autres que locatives sont à la charge du propriétaireCe sont ainsi les réparations importantes (exemple : remplacement d'une chaudière, des volets trop anciens, etc.), qui sont à la charge du propriétaire, même lorsque le logement est en locationCela comprend ainsi les travaux pour insalubrité

Bon à savoir : le locataire est tenu de continuer à payer son loyer et ses charges tant qu'il n'y a pas eu de décision d'un juge, sous peine de voir prononcer à son encontre la résiliation du bail et de devoir quitter le logementAttendez donc la décision du juge et demandez lui de consigner les loyers sur un compte séquestre pour contraindre le propriétaire à faire les travaux requis.

Vous pensez vous trouver dans l'une de ces situations ? Dans ce cas, vous avez des droits et une procédure pour faire reconnaître votre logement comme insalubre peut être enclenchée. 

Logement insalubre : quelle procédure suivre ? 

Signalement du logement insalubre au préfet 

Si vous estimez vivre dans un appartement insalubre, vous n'avez qu'un moyen d'en être certain : faire un signalement de situation d'insalubrité au préfet de votre départementLe préfet pourra alors ordonner des visites entre 6h et 21h, si celles-ci lui paraissent utiles afin d'évaluer les risques présentés par votre logement. 

Vous pouvez également contacter le service de votre mairie qui dispose d'un service communal d'hygiène et de santé (SCHS) et qui pourra également programmer une visite pour attester de l'état du logementEn général, la mairie dispose également d'un lieu d'accueil physique pour vous permettre d'échanger directement avec l'Adil (agence départementale d’information sur logement) qui vous donnera toutes les informations à connaître sur ce sujet. 

Bon à savoir : si vous souhaitez vous renseigner en détail sur l'insalubrité et la procédure à suivre, vous pouvez contacter Info logement indigneVous pourrez y joindre des conseillers de l'Adil qui vous expliqueront les démarches à effectuerPar téléphone : 0 806 706 806, ouvert de 9h à 12h et de 14h à 17h. 

La visite des lieux et le constat d'insalubrité 

Un inspecteur de la salubrité publique pourra alors venir vérifier si votre logement est insalubre ou nonA la suite de cette visite, un rapport du directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC) doit constater s’il y a insalubrité ou nonCe rapport constitue un avis, qui doit ensuite être remis au préfet et lui permettra de prendre la décision d'adopter un arrêté de traitement d'insalubrité le cas échéant. 

Si la situation est urgente, le préfet peut également demander au tribunal administratif de désigner un expert pour qu'il examine le logement insalubre, afin qu'il dresse un constat et qu'il propose des mesures rapides (dans les 24h qui suivent sa désignation) pour mettre fin au danger. 

Bon à savoir : l'insalubrité concerne l'état de l'immeuble ou les conditions d'occupation (risques pour la santé, pour la sécurité), et se différencie ainsi d'un problème de solidité de l'immeuble ou du logement, pour lequel une procédure du péril est applicable (immeuble menaçant, ruine…). 

Entretien avec le propriétaire ou le syndic en cas d'insalubrité

La procédure d’insalubrité est contradictoire, cela signifie qu'elle doit permettre au propriétaire ou au syndic (si les parties communes sont concernées) de s'expliquer sur la situation d'insalubrité et d'être informé sur la procédure d’insalubrité à venir. 

Mesures et travaux pouvant être ordonnés dans un logement insalubre

L’arrêté d'insalubrité est notifié au propriétaire ou au syndic et aux occupantsIl contient les mesures ou travaux qui doivent être réalisées dans le délai qu'il précise dans l'appartement insalubreVoici les principales mesures pouvant être ordonnées par un arrêté de traitement de l'insalubrité : 

  • Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation d'insalubrité ;
  • Démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;
  • Cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;
  • Interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou d’y accéder, à titre temporaire ou définitif.

Bon à savoir : en cas de retard dans l'exécution des mesures ordonnées par l'arrêté d'insalubrité, le propriétaire ou le syndic devra payer une astreinte, pouvant aller jusqu'à 1000€ par jour de retard. 

Logement insalubre : quelles conséquences ? 

Achèvement des travaux et interdiction d'habiter le logement insalubre 

Une fois les travaux et mesures réalisés, le préfet doit constater leur achèvement et prononcer la mainlevéeLe préfet peut également prononcer par arrêté l'interdiction d'habiter le logement insalubre, de l'utiliser ou d'y accéder. 

Relogement des occupants d'un logement insalubre

  • Logement insalubre à titre temporaire (le temps des travaux) : l'arrêté de traitement d'insalubrité est complété par une interdiction d'habiter le logement insalubre à titre temporaireLe propriétaire ou le syndic se doit de trouver une solution d'hébergement gratuite des habitants du logement insalubre pendant la période d'interdiction d'habiter le logement insalubre. 
  • Logement insalubre à titre définitif : si le logement est déclaré insalubre à titre définitif par l'arrêté préfectoral et entraîne une interdiction définitive d'habiter le logement insalubre, le propriétaire ou le syndic doit également assurer le relogement des habitantsIl doit faire une offre de relogement au locataire qui doit correspondre à ses besoins et à ses possibilitésLe montant du loyer du nouveau logement est à la charge du locataire, mais le propriétaire doit lui verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyerElle est destinée à couvrir les frais d'emménagement.

Bon à savoir : la procédure en cas de logement insalubre est longue et pénible, tout autant pour le locataire que pour le propriétaireAvant d'enclencher cette procédure, il est donc conseillé d’y réfléchir à deux foisVous risquez en effet de subir de nombreux désagréments, notamment l'impossibilité d'habiter le logement s'il est déclaré insalubre. 

Il est donc généralement recommandé : 

  • Tout d’abord, de tenter de résoudre le différend à l'amiable avec le propriétaire ou le syndic (par échanges de mails, par téléphone, etc.) ;
  • Si vous n'avez pas de retour de leur part, vous pouvez leur envoyer une lettre de mise en demeure, pour les informer de votre intention d'aller en justice s'ils n'agissent pas dans les délais impartisBien souvent, la simple menace de porter l'affaire devant les tribunaux peut suffire à inciter votre bailleur à réaliser les travaux nécessairesJustice Express, expert de la résolution amiable des litiges, se charge de rédiger votre lettre de mise demeure et l'envoie par lettre recommandée avec avis de réception, pour vous, grâce à ses juristes et ses huissiers partenaires. 

Si rien ne bouge, vous pouvez saisir la justiceJustice Express le fait en votre nom et sans frais d'avocat.

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