Quels recours pour le locataire d'un logement indécent ?

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». À défaut, il peut être contraint d'effectuer les travaux nécessaires et d'indemniser le locataire du préjudice de jouissance subi.

Quels sont les logements concernés ?

L’obligation de conformité qui pèse sur le bailleur vise les logements loués (qu’ils soient vides ou meublés) à usage d’habitation.

Les locaux à usage d’habitation dans un bail commercial ou rural soumis à l’article 1719 du Code civil sont également concernés par cette obligation.

Ce que dit la loi?

• L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 oblige le bailleur à mettre en location un logement décent. Cette obligation est d’ordre public (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-17.289), il ne peut donc pas y déroger. 
• La réglementation actuelle (le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) précise les caractéristiques d’un logement décent.

Qu'est qu'un logement décent ?

La conformité du logement est évaluée selon 3 critères :

• La sécurité : le logement doit comporter des installations ne présentant pas de risques pour la sécurité ou la santé (bonne étanchéité et isolation, branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, présence de garde-corps au balcon, …)
• Le confort : le logement doit contenir les équipements et installations nécessaires (chauffage, eau chaude et froide, évacuation des eaux usées, revêtements, …)
• La superficie des lieux : la surface habitable doit au minimum être égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.

La conformité les lieux s’apprécie tant au moment de l’entrée dans les lieux qu’en cours de bail.

Les obligations du bailleur quant à l'indécence du logement :

Peu importe le moment où le locataire a conscience de l’indécence du logement, le bailleur a l’obligation de procéder à l’intégralité des réparations nécessaires à assurer la décence du logement (article 1720 du Code civil).

Qu'est qu'un logement décent ? Les recours du locataire : 

Si le locataire constate pendant l'occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent, il peut à tout moment en demander la mise en conformité par voie amiable au bailleur par lettre de mise en demeure envoyée en recommandé.

2 cas de figures sont alors envisageables :

• Soit le bailleur fait droit aux demandes de locataire et procède aux réparations,
• Soit le bailleur refuse d’effectuer les travaux dans le logement indécent ou ne répond pas au locataire dans un délai de deux mois à compter de l’information qui lui est faite de l’état du logement. Dans ce cas, le locataire peut saisir le tribunal d’instance du lieu de son domicile d’une procédure d’injonction de faire.

Le bailleur peut alors être condamné soit, à la réalisation les travaux nécessaires soit, à la diminution du montant du loyer voir à sa suspension pendant la durée des travaux ou encore à une sanction pénale en cas d'accident causé au locataire.