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Le locataire sous loue un logement sans autorisation

Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous avez mis en location. Votre locataire a lui-même décidé de louer le logement. Quels sont vos droits ? Quels recours vous sont offerts ? Justice-Express vous informe.

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location est l’acte par lequel un locataire loue à une autre personne tout ou partie du logement en location.

Est-ce que la sous-location est permise par la loi ?

La sous-location est devenue une pratique courante. Elle n’est pas toujours autorisée par la loi. Tout dépend du contrat de location.

Quelles sont les règles applicables pour la location d’un logement vide ?

Pour la location d’un logement vide, le locataire doit obtenir un accord écrit du propriétaire du logement précisant le montant du loyer de sous-location, lequel ne doit pas dépasser le prix du loyer principal  (article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

De plus, si la sous-location a été consentie après le 27 mars 2014, le locataire doit communiquer au sous-locataire l’accord écrit du propriétaire ainsi qu’une copie du contrat de bail en cours.

Quelles sont les règles applicables pour la location d’un logement meublé ?

Pour la location d’un logement meublé, il faut distinguer en fonction de la date de signature du bail :

Bail signé avant le 27 mars 2014 (article 1717 du code civil) :

- Si le bail possède une clause interdisant la sous-location : le locataire ne peut pas sous-louer le logement.

- Si le bail ne possède pas de clause interdisant la sous-location : le locataire peut sous-louer le logement. Il est libre de fixer le prix et la durée du bail, sauf si la clause impose pour cela l’accord du bailleur.

Bail signé après le 27 mars 2014 (article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) : le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur. Ce dernier doit fixer le montant du loyer de sous-location sans qu’il n’excède celui du loyer principal. Le locataire doit ensuite communiquer au sous-locataire l’autorisation du bailleur ainsi qu’une copie du contrat de bail en cours.

Mon logement relève de la loi de 1948, les règles sont-elles les mêmes ?

Non. Aujourd’hui, la grande majorité des logements en location sont soumis à la loi de juillet 1989. Néanmoins, pour certains, la loi de 1948 s’applique encore. Pour ces derniers, les règles vues ci-dessus ne s’appliquent pas, il existe une réglementation spécifique (article 78 de la loi du 1er septembre 1948 relative aux rapports entre bailleurs et locataires) :

Sous-location intégrale du logement : le locataire doit obtenir une autorisation écrite du propriétaire, dont la demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le prix de la sous-location doit être égal au montant du loyer payé par le locataire principal (article 39 de la loi du 1er septembre 1948 relative aux rapports entre bailleurs et locataires).

Sous-location partielle du logement :

- Sous-location de 1 pièce du logement : l’autorisation du propriétaire n’est pas nécessaire.

- Sous-location de 2 pièces du logement : il doit obtenir l’autorisation du propriétaire. Exception : l’autorisation n’est pas nécessaire si les 3 conditions cumulatives suivantes sont remplies : le locataire vit seul, est âgé d’au moins 65 ans et le logement comporte moins de 5 pièces.

Dans tous les cas, le locataire principal doit informer le propriétaire, par voie de lettre recommandée avec accusé de réception, de son intention de sous-louer le logement.

Le montant de la sous-location doit être proportionnel aux lieux loués, majoré de 20% au maximum (article 39 de la loi du 1er septembre 1948 relative aux rapports entre bailleurs et locataires).

Quelles sanctions sont prévues en cas de non respect de ces règles ?

En cas de sous-location illégale :

- Le bail du locataire principal et le bail du sous-locataire peuvent être résiliés

- Des dommages et intérêts peuvent être demandés

- Le locataire risque même des sanctions pénales.

Mon locataire ne respecte pas la réglementation en vigueur, comment agir ?

Si votre locataire ne respecte pas ces règles, vous avez la possibilité de :

1ère étape : le mettre en demeure de respecter ses obligations. Il s’agit d’une tentative de résolution du litige à l’amiable. La mise en demeure est une interpellation formelle qui constitue surtout un moyen de pression pour inciter officiellement une personne à s'acquitter de ses obligations. Vous pouvez directement commencer la procédure en ligne sur notre plateforme. Cette mise en demeure permet d’obtenir gain de cause dans 50% des cas.

En cas d’absence de réponse de votre locataire  sous 15 jours :

2ème étape : la saisine du tribunal d’instance. Notre plateforme détermine quel est le tribunal compétent pour votre litige et la constitution de votre dossier est simplifiée par l'utilisation de notre formulaire. Le juge rendra sa décision en quelques mois et vous n'avez pas besoin d’un avocat. 

Justice-Express, c’est un litige, une solution.

 

 

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