Comment régler un litige avec le syndic de copropriété ?

Comment régler un litige avec le syndic de copropriété ?

Marion Ravut

Dans un logement collectif, il y a des espaces communs et des règles de vie collective à respecter pour que la cohabitation entre les différents habitants se passe bien Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires À ce titre, il a pour rôle de gérer les finances et l’administration de la copropriété Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes : parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’immeuble et de ses équipements Le syndic doit aussi respecter une obligation de sécurité et, à ce titre, couvrir les parties communes par une assurance (contrat d'assurance spécifique aux copropriétés). 

Mais, parfois, des conflits éclatent au sein d'une copropriété Des propriétaires peuvent parfois être en désaccord avec certaines règles fixées par le syndic de copropriété Quels sont les cas principaux de litige avec le syndic de copropriété ? Que faire en cas de litige et comment régler ces conflits ? On vous explique tout en détail. 

Litige avec le syndic de copropriété : quels sont les cas les plus fréquents ?

Le syndic de copropriété a pour mission de gérer la copropriété et ses financesNéanmoins, parfois, le syndicat des copropriétaires et ou l'un des copropriétaires peut être mécontent de la gestion de la copropriété faite par le syndic. 

Voici les ces principaux de litiges avec le syndic de copropriété  : 

  • négligence du syndic, notamment lorsque plusieurs alertes ont été données par des propriétaires ou des locataires, qui ont donné lieu à un sinistre important dans la copropriété (par exemple, infiltrations d'eau) et que les travaux requis n'ont pas été faits ; 
  • des pratiques frauduleuses avérées ; 
  • non-respect du règlement de copropriété ou des pouvoirs octroyés par son mandat ;
  • décision non conforme au règlement de copropriété. 

Bon à savoir : il est possible de changer de syndic pendant l'exercice de son mandat, sous réserve d'une faute ou d'un défaut d'action sérieux.

Que faire pour régler un litige avec le syndic de copropriété ? 

Tout d'abord, vérifiez bien que le syndic de copropriété a effectivement manqué à ses obligations en commettant une faute ou qu'il a outrepassé les pouvoirs accordés du fait de son mandatSi vous n'êtes pas en accord avec certaines décisions prises par le syndic, voici les solutions qui s'offrent à vous. 

Litige avec le syndic de copropriété : la résolution amiable

Pour contester une décision du syndic, la première solution est d'essayer de résoudre le litige avec le syndic de copropriété à l'amiableEn effet, une procédure judiciaire peut être longue et coûteuse. 

Établissez un dialogue avec le conseil syndical, qui est l'organe de contrôle du syndicSi cela n'aboutit à rien, vous pouvez envoyer une lettre de mise en cause, puis une lettre de mise en demeure au syndic de copropriété, par courrier recommandé avec accusé de réceptionLa lettre de mise en demeure doit indiquer notamment le manquement reproché, vos arguments juridiques, le délai de régularisation dont dispose le syndic de copropriété et votre intention d'aller en justice si le manquement n'est pas régularisé dans les délais indiqués. 

La lettre de mise en demeure doit prévoir des mentions précises pour avoir une valeur juridiqueFaites appel à Justice Express, l'expert dans la résolution amiable des litiges, qui la rédigera et l'enverra pour vous au syndic de copropriété, grâce à ses juristes et huissiers partenaires. 

L’article 3 de la loi n° 2019-222 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice rend obligatoire une tentative de médiation, de conciliation ou de procédure participative préalablement à la saisine du tribunal lorsque la demande est relative à un conflit de voisinage ou tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 €.

Bon à savoir : votre assurance multirisque habitation peut vous conseiller dans vos démarches grâce à la garantie protection juridique.

Litige avec le syndic de copropriété : la résolution judiciaire

Si les tentatives de résolution amiable (notamment la médiation) n'aboutissent à aucun accord, vous avez épuisé tous vos recours amiablesDe ce fait, le syndic de copropriétaires ou l'un des copropriétaires à titre individuel peut engager une procédure judiciaire contre le syndic de copropriété devant la justice

La personne qui intente l'action en justice varie selon le type de manquement du syndic de  copropriété : 

  • Litige de gestion globale : l'action doit être portée par toute la copropriété
  • Litige relatif à un copropriétaire : seul le copropriétaire concerné doit porter l'affaire devant les tribunaux. 

Faites appel à Justice Express, la référence dans la résolution judiciaire des litiges, qui saisira le tribunal compétent du lieu de la copropriété pour le compte de la copropriété ou du copropriétaire concerné, sans frais d'avocat. 

Si la décision a été prise en assemblée générale, il est possible de la contester dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification du procès-verbal d'assemblée généraleSi ce n'est pas le cas, vous avez le tempsLe délai est alors de 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'engager une action en justice personnelle. 

Le copropriétaire qui engage une action à titre personnel n'a pas besoin de l'aval de l'assemblée générale pour porter son litige contre le syndic de copropriété devant les tribunaux. 

Bon à savoir : si vous estimez que le syndic ne remplit pas son rôle, vous pouvez faire consigner les charges de copropriété Pour cela, vous devez en faire la demande devant le juge d'instance.

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